Сравниваем два рынка курортной/инвестиционной недвижимости в одном ценовом коридоре — $500,000–1,000,000. На этом чеке разница в классе актива между рынками остаётся: в Испании — апартамент/пентхаус премиум-класса, вилла в топовых зонах обычно уже выше бюджета; на Бали — отдельная премиум-вилла или пакет из нескольких вилл с частными бассейнами в статусных локациях.
| Показатель | Бали | Испания |
|---|---|---|
| Что купить за бюджет | Премиум-вилла или пакет вилл, частный бассейн, 56–195 м²/юнит | Апартамент/пентхаус 55–180 м² (Марбелья) или 85–145 м² (Коста-Бланка); вилла в топовых зонах чаще выше бюджета |
| Цена/м² популярных локаций | $2,000–3,650 | €3,200–9,500 (≈$3,450–10,250) |
| Доходность аренды | 11.2–14.1% (факт/прогноз девелопера, чистая) | 4–7% (gross, рыночная оценка) |
| Рост цены сегмента | Премиум-виллы растут быстрее массового сегмента; Улувату — лидер по темпу | Умеренный, замедляющийся |
| Титул для иностранца | Leasehold, физлицо, без PT PMA | Freehold, полное владение |
| Происхождение средств | Банковский KYC/PPATK при переводе | Origin of funds — расширенный пакет документов на этом чеке (Ley 10/2010) |
| Налог на капитал сверх сделки | Аналога нет | Возможен налог на богатство (Patrimonio) при чистых испанских активах >€700K |
| Виза за инвестицию | Не даёт резидентства | Golden Visa закрыта 03.04.2025 |
| Краткосрочная аренда | Разрешена, регулирование мягче | Барселона/Малага — новые лицензии не выдаются |
Источники по каждой строке — в соответствующих разделах и в конце документа.
На этом чеке инвестор уже выбирает не между «купить или не купить бассейн», а между классом премиум-актива и глубиной юридической защиты. Смотрим, что конкретно даёт бюджет на каждом рынке и какую доходность это приносит.
Бали — чистая доходность по финмоделям застройщика для 3 живых офферов True Real Estate в этом сегменте (Lyvin Melasti A7/A8/A9 — base case 5-летней модели; Maison Verde и Re:Imagined Villas Ubud — реалистичный/блендовый сценарий пакета). Четвёртый живой оффер, Lyvin Melasti Villa F2 ($710K), в чарт не включён — единственный доступный факт по нему квартальный, из периода soft opening со скидкой 50% на тариф, не сопоставим методологически. Испания — рыночные ориентиры gross yield по региону (investropa.com, solprop.es, 2026), не конкретный объект и не net. Методологии не идентичны — сопоставление по порядку величин.
Бали: на этом чеке компания предлагает либо отдельную премиум-виллу (Lyvin Melasti Villa F2, 195 м², $710,000, $3,641/м²; Lyvin Melasti A7/A8/A9, 151 м², $539,601, $3,574/м²), либо пакет из нескольких вилл одним лотом (Maison Verde, 7 вилл по 56 м², $950,000; Re:Imagined Villas Ubud, 5 вилл по 77 м², $780,850). Рыночный ориентир по премиум-виллам: Улувату/Букит $2,130–2,490/м², Чангу/Berawa $2,300–3,260/м², Убуд premium $2,200–2,320/м² Magnum Estate 2026.
Испания: апартамент/пентхаус более высокого класса, чем на чеке $200-400K, но вилла в самых статусных зонах (прайм-Марбелья) обычно всё ещё выше бюджета. Коста-Бланка north prime — €3,200–5,500/м², бюджет даёт ~85–145 м²; Марбелья/Коста-дель-Соль prime — €5,500–9,500/м², бюджет даёт ~55–180 м² Merilista 2026. По Барселоне/Валенсии чистого актуального 2026-источника цены/м² для этого чека не найдено.
Бали. Leasehold (Hak Sewa) — договор аренды земли на длительный срок, на премиум-объектах этого сегмента обычно 26–37 лет с правом продления ещё на 20–50 лет (совокупно до 87 лет по отдельным проектам), оформляется напрямую на физлицо-иностранца, без порога инвестиций, без визы/резидентства, без обязательного PT PMA Paradyse Homes 2026.
Испания. Freehold (Registro de la Propiedad) — один из самых зрелых титульных режимов в мире, полное владение без ограничений для покупателей вне ЕС, нужен только номер NIE CA Estates Marbella 2026.
Испания. Закон Ley 10/2010 (AML) действует тем же порядком, но на чеке $500K-1M банки и нотариусы требуют существенно больше подтверждений: выписки за длительный период, показывающие накопление и путь перевода средств, налоговые декларации, документы о продаже актива/наследстве, при корпоративном фондировании — счета компании, чёткое объяснение цепочки транзакции Buvivo 2026. На этом чеке чаще, чем на $200-400K, используется ипотека нерезидентам: LTV 50–60% для покупателей не из ЕС (60–70% для EU/EEA), ставки ~4.3–5.2% для non-EU профиля Zerodown 2026. Налог на аренду для нерезидента вне ЕС — 24% с валового дохода (IRNR), без вычета расходов. Новый фактор на этом чеке, отсутствовавший на $200-400K: Impuesto sobre el Patrimonio — налог на богатство. Нерезиденты облагаются только по испанским активам; ответственность может возникать, когда чистая стоимость испанских активов (после вычета обеспеченного долга) превышает €700,000 — объект в этом сегменте может попасть в порог или превысить его в зависимости от ипотечного долга и региональных льгот, требует индивидуального расчёта Taxes for Expats 2026. Golden Visa закрыта с 3 апреля 2025 — инвестиция в недвижимость больше не даёт резидентства ни на каком чеке Pellicer Heredia. Предложенный 100%-налог на покупателей не из ЕС — не принят, снят с активной повестки на сентябрь 2026, но формально не отменён.
Бали. Прямого аналога испанскому «origin of funds через нотариуса на сделке» и налогу на богатство нет. Индонезийские банки применяют собственную высокую степень проверки (KYC/PPATK) при входящем переводе, и на суммах $500K-1M внимание банковского комплаенса пропорционально выше, чем на $200-400K — трение другого типа, не отсутствие трения Paradyse Homes — PPATK. На этом чеке ипотека нерезидентам практически не используется — сделки идут через рассрочку застройщика (типично 30% первый взнос + остаток до сдачи) или 100% оплату.
Испания. Регулирование резко ужесточается по городам: Барселона не продлевает лицензии HUT, полный запрет краткосрочной аренды к ноябрю 2028 Reuters; Малага ввела мораторий на новые регистрации VUT. На премиум-объекте более высокая цена не защищает от регуляторного риска — купить без уже действующей лицензии означает риск не получить право на легальную сдачу.
Бали. Единого национального моратория уровня Барселоны не найдено — регулирование существует через локальные органы. На премиум-виллах этого сегмента управление чаще берёт на себя сам застройщик (как в Lyvin Melasti Villas) — операционная модель ближе к мини-отелю, чем к частной сдаче в аренду.
Единого аудированного ряда роста цен именно для премиум-виллы (не общего рынка) за 2021–2026 в открытых источниках не найдено. Качественно источники сходятся: премиум-вилла-сегмент Бали рос быстрее массового входного сегмента, за счёт дефицита клифф-фронт земли и роста спроса на брендированный/видовой продукт Magnum Estate — Luxury Demand 2026. Улувату/Букит — самый быстрый темп роста среди трёх районов (дефицит земли на клиффе); Чангу/Berawa — рынок зрелее, рост есть, но не «раннестадийный»; Убуд — более стабильный, привязан к wellness/long-stay спросу, а не прибрежному дефициту — и именно там расположены оба пакетных оффера компании (Maison Verde, Re:Imagined Villas Ubud).
Ликвидность выхода: leasehold на Бали с истекающим сроком технически теряет часть стоимости к концу срока (decay) — учитывается в финмоделях компании отдельно. В Испании — глубочайший и самый развитый вторичный рынок недвижимости в Европе, freehold decay не имеет.
| Бали | Испания | |
|---|---|---|
| Валюта | IDR, доход часто в USD-прайсинге курортных объектов | EUR — стабильная резервная валюта |
| Титул | Leasehold, отработан, не freehold | Freehold — максимальная предсказуемость |
| Юрисдикция | Индонезия, суверенное гос-во G20 | Испания, ЕС + еврозона |
| Капитал сверх сделки | Аналога налогу на богатство нет | Возможен Patrimonio при чистых активах >€700K |
| Специфический риск | Decay к концу срока leasehold; проекты пресейл/строятся — риск подрядчика | Регуляторное сжатие краткосрочной аренды; налог non-EU в законодательной очереди |
У каждого направления есть конкретные слабости, которые не исчезают с ростом чека.
Вывод. На чеке $500K-1M разрыв в архитектуре актива между рынками сохраняется. Испания даёт глубину титула (freehold) и зрелую юридическую инфраструктуру, но за тот же бюджет — чаще апартамент/пентхаус, а не полноценную виллу, доходность 4–7% gross, и на этом уровне капитала добавляется риск налога на богатство. Бали в этом коридоре даёт премиум-виллу или пакет из нескольких вилл с частными бассейнами, документированную доходность 11.2–14.1% по финмоделям застройщика (у трёх из четырёх живых офферов компании) — при том же типе входного трения (KYC вместо origin-of-funds), но без аналога налогу на богатство. В другую сторону: три из четырёх балийских офферов этого сегмента ещё строятся, риск подрядчика и сроков реален, а единственный факт по уже действующему объекту получен в период сниженного тарифа. Для инвестора, приоритет которого — денежный поток и физический масштаб актива за тот же бюджет, разница в цифрах существенная; для инвестора, приоритет которого — юридическая простота выхода и freehold-титул в ЕС здесь и сейчас (без риска стройки), довод складывается иначе.
1. Данные по Испании — рыночные агрегаторы и отраслевые гиды 2026 (Merilista, Granfield Estate, Investropa, SolProp, Zerodown, Buvivo, Taxes for Expats) и AML/налоговые первоисточники (Ley 10/2010, Impuesto sobre el Patrimonio); официальной государственной статистики по региональным ценам/доходности за этот сегмент в открытом доступе не найдено.
2. Данные по Бали — рыночный отчёт Magnum Estate 2026 для цен/роста по районам + собственные живые финмодели застройщиков для 4 офферов True Real Estate в этом сегменте (Lyvin Melasti Villa F2, Lyvin Melasti A7/A8/A9, Maison Verde, Re:Imagined Villas Ubud 2) — не выборка «средний рынок».
3. Курс EUR/USD ~1.08, снимок сентябрь 2026.
4. Разница методологии доходности: испанские yield — расчётные рыночные ориентиры, gross (без вычета расходов); балийские — чистая доходность по финмоделям конкретных застройщиков (после операционных расходов, комиссии УК и OTA, налога). Не сравнивать как «яблоки к яблокам» без этой оговорки.
5. Lyvin Melasti Villa F2 не включена в сравнительный чарт доходности — единственный доступный факт квартальный, из периода soft opening со скидкой 50% на тариф.
6. Три из четырёх балийских офферов сегмента — пресейл или ранняя стадия строительства (сдача 2026–2028); ни Lyvin Properties, ни Maison Development, ни Bali Benefit не входят в whitelist True Real Estate, полная Авторская проверка (140+ пунктов) по ним не проводилась — это розничные инвест-офферы компании, не рекомендация whitelist-уровня.
7. Краткосрочная аренда на Бали по районам — не собран детальный реестр локальных ограничений.
8. Снимок всех источников — 9 сентября 2026; регуляторные статусы (100%-налог Испании, Golden Visa, Patrimonio) могут измениться к моменту чтения.